安徽農(nóng)墾土地總面積96.64萬畝，其中農(nóng)用地87.92萬畝，建設(shè)用地7.96萬畝，未利用土地0.76萬畝；農(nóng)用地中耕地為52.32萬畝。目前已作價出資土地304宗、面積 63.99萬畝，其中農(nóng)用地 163宗、63.75萬畝，建設(shè)用地141宗、2386.49畝，評估價值 240.95億元。其中評估結(jié)果的97.58億元增加實(shí)收資本，作為國有資本金注入農(nóng)墾集團(tuán)公司，農(nóng)墾集團(tuán)實(shí)收資本增加到100億元；其余143.37億元在資本公積單列，根據(jù)公司發(fā)展情況逐步轉(zhuǎn)增實(shí)收資本。
一、土地作價出資背景
（一）作價出資必要性。安徽農(nóng)墾未實(shí)施土地作價出資前，各類地僅作為資源使用，未確認(rèn)價值和計(jì)入資產(chǎn)。2014年底，農(nóng)墾集團(tuán)資產(chǎn)總額78.93億元，凈資產(chǎn)14.57億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81.5%。由于人多、社會負(fù)擔(dān)重、融資渠道有限等問題，墾區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展受到制約。
（二）作價出資目的。土地作價出資的根本目的是實(shí)現(xiàn)資源資產(chǎn)化。一方面可壯大墾區(qū)資本規(guī)模，提升經(jīng)濟(jì)總量，降低資產(chǎn)負(fù)債率，增強(qiáng)融資和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。另一方面，通過將土地作價出資、土地資源集中到集團(tuán)公司，有利于保護(hù)政府可掌控的國有土地儲備資源，增強(qiáng)政府對國有儲備土地的集中統(tǒng)一管理和全局調(diào)度能力，有利于守住耕地紅線。
二、土地作價出資原則及依據(jù)
安徽農(nóng)墾土地作價出資主要遵循以下原則：一是不改變土地性質(zhì)，作價出資后的土地仍屬國家所有、政府管理、農(nóng)墾經(jīng)營。二是不改變土地用途，原屬耕地的仍為耕地，原屬林地的仍為林地，原屬建設(shè)用地的仍為建設(shè)用地，農(nóng)墾集團(tuán)堅(jiān)持按原用途使用土地。三是不對土地進(jìn)行處置，未來需要處置時，需按國家和省土地管理政策法規(guī)辦理。
土地作價出資主要依據(jù)：估價依據(jù)國土資源部發(fā)布的《農(nóng)用地估價規(guī)程》（GB/T 28406-2012）；出資依據(jù)省政府辦公廳函復(fù)及《省國資委關(guān)于省農(nóng)墾集團(tuán)實(shí)施土地作價出資有關(guān)事項(xiàng)的批復(fù)》。
三、主要做法
（一）開展前期審批。為加強(qiáng)對土地作價出資工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，集團(tuán)公司成立了作價出資領(lǐng)導(dǎo)小組。2013年11月，集團(tuán)公司向省國資委提交《關(guān)于安徽農(nóng)墾集團(tuán)土地作價出資有關(guān)事項(xiàng)的請示》，隨后省國資委向省政府提交《省國資委關(guān)于安徽省農(nóng)墾集團(tuán)有限公司土地作價出資有關(guān)事項(xiàng)的請示》，分管省領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)“原則同意省國資委意見，請省國土資源廳按照政策要求，堅(jiān)持土地規(guī)劃管控和用途管制原則，幫助完善方案”。 2014年4月，省國資委在牽頭對寧夏農(nóng)墾土地作價出資進(jìn)行專題調(diào)研基礎(chǔ)上，向省政府提交了《省國資委關(guān)于推進(jìn)安徽省農(nóng)墾集團(tuán)有限公司土地作價出資工作的請示》。省政府原則同意省國資委意見，要求完善方案。
（二）擬定工作方案。由農(nóng)墾集團(tuán)委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對土地進(jìn)行評估；省國土資源廳備案土地估價結(jié)果，顯化農(nóng)墾土地資產(chǎn)；省國資委將顯化的土地資產(chǎn)報(bào)省政府批準(zhǔn)注入農(nóng)墾集團(tuán)。在國資委的指導(dǎo)下，擬定了《安徽農(nóng)墾土地作價出資工作方案》，制定了工作計(jì)劃、明確了進(jìn)度安排。
（三）組織稅費(fèi)論證。由省國資委牽頭召集4家有資質(zhì)的會計(jì)事務(wù)所就土地作價后資產(chǎn)及賬務(wù)處理進(jìn)行論證。明確農(nóng)墾農(nóng)用地作價后可作為無形資產(chǎn)入賬，由于農(nóng)用地沒有明確的使用年限，根據(jù)財(cái)政部《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》中對“使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不需要攤銷，但在會計(jì)期末進(jìn)行減值測試”的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)用地作價后作為無形資產(chǎn)入賬后可以不攤銷。由于土地作價出資不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不需繳納契稅；且農(nóng)用地也不需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，因此此項(xiàng)工作只需要繳納0.05%的印花稅。
（四）開展估價論證。由于農(nóng)用地估價案例較少，在實(shí)際操作中難免存在一些技術(shù)難點(diǎn)。為此，省國資委、國土資源廳、農(nóng)墾集團(tuán)共同組織召開了《農(nóng)用地估價規(guī)程》應(yīng)用座談會，邀請相關(guān)方面專家對農(nóng)墾農(nóng)用地估價過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行了研討，明確了估價的權(quán)證依據(jù)、主要耕作模式確定、估價方法等關(guān)鍵問題。根據(jù)專家意見，農(nóng)墾集團(tuán)就農(nóng)用地估價年限等問題向省國土資源廳進(jìn)行請示，省國土資源廳批復(fù)同意農(nóng)墾集團(tuán)國有農(nóng)用地按50年期限顯化資產(chǎn)。
（五）完成實(shí)地估價。農(nóng)墾集團(tuán)通過公開招投標(biāo)方式選定安徽地源不動產(chǎn)咨詢評估有限公司、安徽中安房地產(chǎn)評估咨詢有限公司2家土地估價中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地估價。在初步形成了東風(fēng)湖農(nóng)場和華陽河農(nóng)場農(nóng)用地估價報(bào)告后，省國資委、省國土資源廳、省農(nóng)墾集團(tuán)組織專家對農(nóng)墾土地估價技術(shù)路徑和已經(jīng)完成的兩個農(nóng)場土地估價報(bào)告進(jìn)行論證。中介機(jī)構(gòu)根據(jù)專家意見對評估方法進(jìn)行再次完善，當(dāng)年順利完成了其它農(nóng)場共304宗土地的估價報(bào)告工作。
（六）認(rèn)定評估結(jié)果。省國土廳牽頭召開農(nóng)墾土地評估報(bào)告?zhèn)浒腹ぷ鞑贾脮薪闄C(jī)構(gòu)對農(nóng)墾土地估價結(jié)果進(jìn)行了匯報(bào)及答疑，各農(nóng)場所在市縣國土部門對土地估價結(jié)果進(jìn)行初審并將初審意見統(tǒng)一報(bào)送至省國土資源廳。根據(jù)初審意見，省國土資源廳對農(nóng)墾土地估價報(bào)告進(jìn)行了備案。
（七）批復(fù)出資方案。取得土地估價報(bào)告后，農(nóng)墾集團(tuán)向省國資委報(bào)送了土地作價出資方案。省政府在征求國土、財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)等部門意見后，函復(fù)同意農(nóng)墾集團(tuán)實(shí)施土地作價出資；省國資委批復(fù)了農(nóng)墾集團(tuán)土地資產(chǎn)處置方案。根據(jù)政府及省國資委批復(fù)意見，按照相關(guān)規(guī)定，農(nóng)墾集團(tuán)對公司賬務(wù)進(jìn)行調(diào)整，辦理工商變更登記、國有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)等工作。
（八）發(fā)行中期票據(jù)。為用好土地作價出資成果，探索多元化融資方式，實(shí)現(xiàn)土地資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)資本化，農(nóng)墾集團(tuán)在土地作價出資完成后的第一時間，啟動了中期票據(jù)債券發(fā)行工作。2015年底，安徽農(nóng)墾10億元中票發(fā)行獲銀行間交易商協(xié)會審核通過。目前，首期5億元中期票據(jù)銀行間市場成功發(fā)行，年利率4%。中票成功發(fā)行既開辟了新的低成本融資渠道，又提升了安徽農(nóng)墾市場影響力和綜合競爭力。2017年，安徽農(nóng)墾10億元永續(xù)債券又獲銀行間交易商協(xié)會審核通過，融資渠道進(jìn)一步拓寬。
四、下一步打算
（一）完成土地確權(quán)和換發(fā)不動產(chǎn)登記證工作。盡快完成16萬畝未確權(quán)土地登記發(fā)證工作。由于農(nóng)場土地確權(quán)發(fā)證時間較早，土地證中的地籍界線均是手工繪制，精度不符合不動產(chǎn)登記發(fā)證要求。根據(jù)省國土廳與安徽省農(nóng)墾事業(yè)管理局聯(lián)合下發(fā)《安徽農(nóng)墾國有土地使用權(quán)登記發(fā)證實(shí)施方案》要求，于2018年6月底前對已確權(quán)發(fā)證的80萬畝土地完成換發(fā)不動產(chǎn)登記證工作。
（二）進(jìn)一步完善土地作價出資工作。2015年安徽農(nóng)墾開展土地作價出資時，農(nóng)用地作價出資沒有明確規(guī)定，省國土廳認(rèn)為換發(fā)作價出資土地證于法無據(jù)，至今沒有更換土地證。2016年，國土資源部等8部委下發(fā)《關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規(guī)〔2016〕20號）中明確了農(nóng)用地可以作價出資。2017年，安徽省轉(zhuǎn)發(fā)8部委《通知》（皖國土資〔2017〕73號）中也已明確“國有農(nóng)用地作價出資比照國有建設(shè)用地作價出資程序辦理”。安徽農(nóng)墾待完成土地確權(quán)和換發(fā)不動產(chǎn)登記證工作后，將比照建設(shè)用地作價出資程序，進(jìn)一步完善農(nóng)用地作價出資工作。
責(zé)任編輯：蔡基松
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